El banco no te está haciendo un favor
Cuando solicitas un crédito hipotecario, no estás pidiendo un favor — estás siendo evaluado como cliente. El banco quiere prestarte dinero, pero solo si el riesgo es aceptable. Tu trabajo es demostrar que lo es.
Aquí está exactamente qué revisan — y en qué orden importa.
1. Historial crediticio (Buró de Crédito)
Es la primera parada. El banco consulta tu historial en el Buró de Crédito (hoy llamado Círculo de Crédito y Buró de Crédito) para ver:
- Si tienes pagos atrasados o en incumplimiento.
- Cuántos créditos activos tienes y cuánto debes en total.
- Si has tenido reestructuras o quitas en el pasado.
- Tu score crediticio general.
¿Qué score necesitas? La mayoría de los bancos requieren un score mínimo de 650-700 puntos. Arriba de 750 te da acceso a las mejores tasas. Si no sabes tu score, puedes consultarlo gratis una vez al año en buro.com.
¿Tienes manchas en el buró? No es el fin del mundo, pero sí afecta tu tasa y el monto que te prestan. Puedes trabajar en limpiarla mientras usas alternativas como R2O.
2. Ingresos comprobables
El banco no te pregunta cuánto ganas — te pregunta cuánto puedes demostrar que ganas. La diferencia importa.
Si eres empleado formal: 3-6 recibos de nómina más constancia laboral son el estándar. Algunos bancos piden también estados de cuenta de los últimos 3 meses.
Si eres independiente o tienes negocio: Necesitas declaraciones de impuestos de los últimos 2 años, estados de cuenta y en algunos casos facturas. El proceso es más complicado y las exigencias son mayores.
Si tienes ingresos informales: Aquí es donde más personas quedan fuera del sistema bancario tradicional. Si una parte importante de tus ingresos no está documentada, el banco solo cuenta lo que sí está.
3. Antigüedad laboral
Los bancos quieren saber que tu ingreso es estable, no solo que existe hoy. Los criterios típicos:
- Empleado formal: Mínimo 1 año continuo en el mismo empleo. Algunos bancos piden 2.
- Independiente o empresario: Mínimo 2 años de actividad demostrable.
- Si llevas menos tiempo: Puedes sumar antigüedad de trabajos anteriores si tienes cartas de recomendación o documentos que lo prueben.
4. Relación deuda-ingreso
Si ya tienes otras deudas (auto, tarjetas de crédito, préstamos personales), el banco las suma para calcular tu "capacidad residual". La regla general:
El total de tus pagos mensuales de deuda (incluyendo la hipoteca nueva) no debe superar el 35-40% de tu ingreso mensual neto.
Si ganas $25,000 netos y ya pagas $5,000 de auto, tu hipoteca máxima es de alrededor de $3,750 al mes — lo que limita significativamente el monto del crédito.
5. El enganche
La mayoría de los bancos exigen un enganche de entre 10% y 20% del valor de la propiedad. Este dinero debe venir de ahorro propio (o de tu subcuenta de vivienda si usas Infonavit).
Algunos bancos permiten enganche de 10%, pero a cambio aplican una tasa de interés más alta o exigen contratar un seguro hipotecario.
6. Avalúo de la propiedad
El banco no presta sobre el precio que pides — presta sobre el valor de avalúo, que puede ser diferente. Si la propiedad "vale" $1.5M según el avalúo pero tú pactaste comprarla en $1.8M, el banco financia sobre $1.5M y tú tienes que cubrir la diferencia de tu bolsa.
¿Cómo prepararte para que te aprueben?
- Revisa y limpia tu historial crediticio con al menos 6 meses de anticipación.
- Cierra las deudas pequeñas que puedas pagar de golpe — reducen tu relación deuda-ingreso.
- Evita solicitar nuevos créditos en los 6 meses previos a tu solicitud hipotecaria.
- Acumula el enganche en una cuenta bancaria — el banco puede pedirte que demuestres el origen del dinero.
- Si eres independiente, empieza a emitir facturas y a declarar con tiempo suficiente.
¿No cumples todavía? Hay alternativas
El HAVI Score te dice exactamente en qué punto estás y qué te falta para calificar. Si aún no llegas al estándar bancario, el programa R2O (Renta a Propia) te permite vivir en la propiedad que quieres mientras construyes el perfil que el banco necesita ver.
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